Introducción
El mercado inmobiliario es, por su naturaleza, un vehículo atractivo para quienes buscan «maquillar como lícitas» ganancias de origen ilícito o financiar actividades delictivas. Involucra grandes sumas de dinero, bienes tangibles y, a menudo, la posibilidad de utilizar estructuras complejas para ocultar la verdadera identidad del propietario.
Los profesionales inmobiliarios y desarrolladores de proyectos inmobiliarios (constructoras) han sido designados a nivel global como Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD). Esto no es solo una etiqueta; es el reconocimiento de una responsabilidad legal y ética fundamental en la lucha contra la Legitimación de Capitales y Financiamiento del Terrorismo (LC/FT).
La obligación principal de los profesionales inmobiliarios es simple en concepto, pero rigurosa en su aplicación: identificar, evaluar y mitigar sus propios riesgos de LC/FT.
Para esto, se debe adoptar un enfoque basado en riesgos (EBR), lo que implica:
- Identificar y evaluar el contexto interno y externo, para comprender dónde y cómo es vulnerable la empresa.
- Implementar políticas, controles y procedimientos internos adecuados y proporcionales que permitan gestionar y reducir de manera efectiva los riesgos identificados.
El GAFI (Grupo de Acción Financiera Internacional) ha identificado una serie de actividades y esquemas que pueden indicar la presencia de LC/FT en operaciones inmobiliarias y es menester que los profesionales presten atención a estas tipologías es esencial:
- Uso de estructuras complejas: La utilización injustificada de vehículos societarios, trusts (fideicomisos) o sociedades extranjeras cuyo único fin parece ser el de ocultar al beneficiario final (BF).
- Financiamiento opaco: recurrir a préstamos o financiamiento crediticio complejos o al uso de instrumentos monetarios que evaden el sistema financiero formal (pagarés, letras de cambio).
- Transacciones inusuales: realización de pagos en efectivo sin justificación (especialmente grandes sumas) o el uso de activos virtuales sin transparencia sobre su origen.
- Manipulación de valoración: la manipulación de la valuación o tasación de una propiedad, o la venta/reventa en un breve período de tiempo con cambios injustificados en su valor.
- Comportamiento del cliente: que presionan por agilizar las operaciones, aceptando un precio incongruente, o aquellos que se muestran reacios a entregar documentación o evitan el contacto cara a cara.
El sistema de compliance debe ir más allá de la operación misma y analizar dos factores cruciales de riesgo: geográfico y el cliente.
Factores geográficos de riesgo. Se debe evaluar la procedencia, ubicación y relación con:
- Países de alto riesgo: jurisdicciones identificadas por el GAFI o la ONU por tener deficiencias en su régimen LC/FT o estar sujetas a sanciones internacionales.
- Ausencia de transparencia: países con bajo nivel de transparencia jurídica o que carecen de marcos jurídicos LC/FT adecuados.
- Operaciones a distancia: relaciones comerciales llevadas a cabo sin encuentros presenciales o fondos generados en el extranjero.
Factores de riesgo del cliente. Los bancos y profesionales inmobiliarios deben aplicar un análisis riguroso, especialmente en situaciones de mayor riesgo:
- Personas expuestas políticamente (PEP): clientes, parientes o allegados que revisten esta condición.
- Listas de sanciones: clientes incluidos en listas de sanciones financieras dirigidas.
- Origen injustificado de fondos: que resulta inusual o su verificación no es posible.
- Vinculaciones negativas: clientes con conexiones a sectores de alto riesgo, corrupción, delincuencia organizada o con artículos periodísticos desfavorables (medios adversos).
Ante estos riesgos, las APNFD deben aplicar dos niveles de diligencia:
Debida diligencia del cliente (DDC). La regla básica es obtener información suficiente para verificar la identidad del cliente y el beneficiario final, y comprender la naturaleza y el propósito de la relación comercial.
Debida Diligencia Reforzada (DDR). En casos de mayor riesgo (clientes PEP, jurisdicciones de alto riesgo o estructuras complejas), las medidas deben ser proporcionales, intensificándose para mitigar el peligro, e incluyen:
Tomar medidas razonables para determinar el origen del patrimonio o el origen de los fondos, a menudo solicitando documentación de respaldo.
Solicitar información adicional para disipar cualquier inquietud sobre la veracidad de los datos obtenidos.
Dada la naturaleza de las operaciones inmobiliarias (a menudo transacciones únicas), la verificación del origen de los fondos es el factor más crítico para el riesgo global y debe ser exhaustiva.
Conclusión
El Compliance en el sector inmobiliario es un compromiso ineludible. Al implementar un EBR robusto y una DDC/DDR rigurosa, no solo se cumple con la ley, sino que se protege la integridad de la empresa y se consolida la confianza de los clientes legítimos.
Ante cualquier duda, señal de alerta y con cualquier transacción de alto impacto económico, hacerse acompañar de expertos en compliance es la mejor decisión. Por eso en nuestra firma Siety Compliance nos esforzamos por capacitarnos a diario y por brindar un servicio de asesoría en todo lo relacionado con el cumplimiento normativo, a la altura de las necesidades de nuestros clientes.
